物业公司被业主起诉！事发泉州一小区
此前，晋江万科金域滨江小区的业主对厦门万科物业提起诉讼，表示他们可能涉及捆绑收取物业增值服务费，目前，法庭已开庭审理该案。近日，市区东海万科城市之光也有业主反映，表示不愿意缴交这笔物业增值服务费。
收取物业增值服务费惹争议
部分业主拒缴物业费
记者来到东海万科城市之光3期时，正值上班时间，小区里人很少。据介绍，小区分南北两区，于2021年陆续交房，目前入住率还不到20%。小区的物业管理费用为3.18元/月/平方米，由1.9元/月/平方米的基础物业费和1.28元/月/平方米的物业增值服务费组成。
东海万科城市之光3期业主 李先生：
增值服务费好多人都反映说有问题，就是不应该收这个东西，但是当时是因为我们买这个房子的时候，签合同可能也就强制签了，不签的话就不能买，所以就签了。这个我是觉得是不合理，我们觉得基础服务够了就行了，（增值服务）应该是可以选择的，而不是强制的。
东海万科城市之光3期由住宅、公寓、商铺组成，共2000多户。由于目前实际入住率并不高，不少没有实际居住的业主认为，自己连基础的物业服务都没有享受到，更别提增值服务，因此，部分业主拒绝或者延迟缴交物业服务费。近期，小区几百户业主都收到了物业催缴的律师函。
东海万科城市之光3期业主 李先生：
拖欠几个月或几个季度吧，然后就会有收到律师函还有滞纳金，不单我们小区，北峰那边也有，群里面基本上意见都是不希望有这个增值服务，有基础服务就够了，而且有很多人都反映有基础服务还不一定做好。像这个卫生打扫的还不是很好。
据了解，2016年前，泉州市住宅小区前期物业管理实行政府指导价，最高备案价1.9元/㎡，但是由于人工成本上涨等因素，2016年以后，很多开发商为提高楼盘整体的物业服务品质和形象，在政府备案价格的基础上，采用了增值服务的方式。包括东海、城东片区在内的很多楼盘，当时都采用了这种模式。2019年1月《福建省物业管理条例》重新修订实施，对商品房物业费实行市场调节价，对政策性住房实行政府指导价。除了万科，东海片区的海宸尊域等楼盘物业服务费也是通过签订增值服务费的方式，物业费接近3元/m²。因此，对于万科3.18元/月/m²的收费，也有不少业主表示可以接受。
东海万科城市之光3期业主 陈先生：
收费这边就是我们买的时候也知道了，那整体上就是大家希望的还是说要有物有所值嘛，还是想着就是物业服务这边要提升一些，然后当然目前的品质啊，整个东海大家的物业费也大致差不多啊，那整体物业的管理还是比较认可的。
东海万科城市之光3期业主 吴女士：
自己的体验感觉还行啊。绿化方面各方面都还行。管理方面的话整体也还行，我不反对的，就是要看他的一个整体情况。就是看他的里面条款是什么，有没有一条一条做到。或者说有没有达到所谓业主的期望，肯定让百分之百的人满意是不可能的，现在这种社会就是可能大部分的人满意，这已经是做得不错的。
律师：增值协议是否有效
要结合具体情况分析
记者在调查走访中了解到，对于物业增值服务，有业主认为自己不需要物业增值服务协议里面的服务，不想交这个增值服务费，也有业主认为，只要这个物业费交得“物有所值”，是否收取增值服务费并不是他们关注的因素。那么，从法律的角度来说，所谓的增值物业管理服务协议是否有效？
律师介绍，物业管理合同收费标准适用《价格法》《物业管理条例》《关于商品和服务实行明码标价的规定》等相关法律法规。物业收费，既有市场调节价，也有政府指导价，后者是价格管理部门以及房地产的管理部门根据当地的经济发展水平制定的，有基础价，也有浮动价。那么，业主要求解除增值服务协议是否有法律依据？
律师 赖村谋：
开发商在与业主签订前期物业合同的时候，他要根据我们政府的指导价去设定这个物业费的收取标准。那么这个合同是否有效，就要具体分析。根据我们这个月刚刚颁布的民法典合同编司法解释的规定，虽然合同违反法律、行政法规的强制性规定，但该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外，例如强制性规定虽然旨在维护社会公共秩序，但是合同的实际履行对社会公共秩序造成的影响显著轻微，认定合同无效将导致案件处理结果有失公平公正，那么合同就有效。所以呢，如果说这个前期物业服务合同即使违反了相关规定，但对社会造成的影响不大，那么它也不一定会构成无效。
如果这份协议从严格意义上来讲，违反了价格法和目前物业管理条例中收费管理的相关规定，并且履行后会造成一定的社会秩序紊乱，就可能会存在协议无效的情形。因此，协议是否有效，应结合签订该协议时的法律适用、双方当事人签订协议时的具体情况，协议的内容和产生的结果进行综合判断。
律师 赖村谋：
当时在购买这个房屋，你愿意去签订这个商品物业的增值服务的合同的前提，你是经过综合的考虑的，你是在前期的房屋的市场价格，购买房屋的意愿，以及前期物业服务协议，加上你这个物业增值服务协议各方综合考虑之下，你才签订这些合同。那么当时如果这个物业管理公司在进行增值物业服务协议过程当中，他也有去做相应的告知并且告知你明细、增值的范围是什么，你又明确表示愿意接受的，那我觉得这个应该也是双方达成真正的意思表示，在没有其他可以证明的前提之下，我认为我们的消费者是没有前提来提出解除这个所谓的增值服务协议的。
今年以来，涉及增值服务费纠纷，晋江万科金域滨江小区四名业主已起诉厦门万科物业。在起诉状中，四名业主均提出，物业增值服务属于物业服务企业根据业主委托或者个性化需求，提供除《前期物业服务合同》内容以外且由业主自愿选择的服务项目。因此，业主对增值服务的项目享有自愿选择权。对此，相关部门表示，若消费者觉得该增值服务是捆绑消费或者有违反相关规定，签约前就应该及时反映。目前涉及物业增值费用的案件已经进入司法程序，最终结果有待法院判决，若法院最后确认该物业增值费用不合理，相关部门也会督促引导物业公司整改。
对于该增值服务协议的签订和引发的风波，不少业主也表示，当时房源稀缺，摇到号实属不易，因此没有考虑太多，如今小区入住率又低，无法成立业委会来解决，走法律途径也遥遥无期。如今，面对价格不低的物业管理费用，可以说是进退两难。为避免这样的情况出现，我们也建议业主在购房签协议时，还是要多留心眼、多考量未来潜在的风险。
业委会成立后
物业服务合同可重新签订
物业增值服务费合同属于商业纠纷，涉及的双方可以协调解决，或走司法途径维权。在日常的物业费缴纳过程中，有业主认为，房屋交房后，我既没有去装修也没有去入住，那么物业管理公司要求我交物业费，我是否可以不交？也有业主表示，如果物业管理公司都没有按照合同里面的约定来提供相应的服务，我要不要交费？或者说我能不能把这费用给降低？针对这些问题，我们也进行了采访。
物业增值服务虽然是业主和物业公司单独签订的相对性合同，但是物业公司在制定标准时，是针对整个小区综合定价的，而不是针对某个业主定价的。那么，业主如果不想通过走司法途径来解除该增值服务，应该怎么处理呢？律师表示，可以等到开发商将物业管理工作移交给物业公司，待小区成立业主委员会后，由业委会和物业公司签订新的物业服务合同。
律师 赖村谋：
那么如果说要真真正正去改变这个服务协议的内容。我觉得应该还是要通过后期的业委会和物业管理公司进行协调会比较合理，单纯从某一个业主的角度，去起诉说你这个增加的附加协议我不需要，所以我要解除，我觉得比较难成立。
按照法律规定，如果开发商已经把房子交付给消费者，那么不管是否居住或者居住时间长短，买受人都应当缴纳物业管理费。同时，从物业公司角度来说，也应当严格按照与业主所签订的合同约定，履行相应职责。如果物业公司在履行服务的过程中服务不到位，甚至存在诸多问题，业主可以提出抗辩。
律师 赖村谋：
当你这个服务已经违背了合同或者没严格按照物业服务合同的要求去履行，降低业主所愿意接受的服务的标准存在其他问题，那我觉得这个是可以作为少交或者不交物业管理会的抗辩的理由。你没有按照物业服务合同，是不是要承担违约的责任，是不是要承担赔偿的责任？那么这就要看双方之间的物业服务合同里面相应的约定。
物业与业主双方
应加强沟通 互相理解
为了避免纠纷和问题的不断出现，在小区服务过程中，物业公司要和业主多沟通，在专业角度里尽可能做好服务。业主也应多给物业公司一些谅解，发现问题及时提出来，才有利于解决。如果经多次沟通后，业主仍觉得物业公司哪里做得不好、服务不到位，可以向属地住建部门反映。
律师 赖村谋：
而不是说到了交物业管理费的时候，因为出现某种问题他才去说我不想交物业管理费。我们其实共同的目的都是要让小区住得舒服、住得舒适，那么有问题双方进行和合理的沟通，共同的交流和进步。
来源：新闻广角